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新妻公認会計士事務所

兼業大家さん必見!“アパマン経営の税金対策”はお済みですか?

投資物件の良し悪しだけでは決まりません。お金が残る税金対策の仕組みを作ることが欠かせません

まず初めに個人のアパマン経営では お金が出ていく税金の仕組みを理解してください

所得税は、所得が増加すると税金(所得税・住民税)が最大55%まで増加する累進課税です。加えて、アパマン経営は不動産所得になり、給与所得・雑所得と合算される総合課税です。
所得税は、所得が増加すると税金(所得税・住民税)が最大55%まで増加する累進課税です。加えて、アパマン経営は不動産所得になり、給与所得・雑所得と合算される総合課税です。給与が高い人ほどアパマン経営の利益には高い税金が課されてしまいます。

プライベートカンパニーを設立して法人化した場合にどう変わるか!?

法人化にして得する5つのメリット

メリット1
所得の分散による節税
不動産所得を個人一人に一極集中させず、複数の人に分散できる。
不動産所得を給与所得に変えられる。
メリット2
法人の方が税率が低い
法人税率は原則固定である!所得税率は塁審で上がっていく!
所得税、相続税もすでに増税へ!
法人税のみ、唯一減税へ!!
メリット3
事業的規模野制約がない
個人のアパマン経営は、事業的規模以下の場合、経費(損金)計上に制約を受けます!!
しかし!プライベートカンパニーが適用を受ける法人税では、個人の所得税特有の事業的規模の規制がありません!共働きの家族を役員にして給与を計上しても、経費に計上できます。法人なら共働きで給与を支払っても大丈夫!
メリット4
他の収入・副業との損益通算
法人は所得に色分けがないため、例えば、株式投資の損益やアフィリエイト事業その他の副業との損益の通算(赤字と黒字の相殺)ができます!法人は所得に色分けがないため、例えば、株式投資の損益やアフィリエイト事業その他の副業との損益の通算(赤字と黒字の相殺)ができます!
株式相場は損と益が繰り返し生じる
アパマン経営のキャッシュフローは後半上向く傾向がある
法人には所得に色分けがないため、どのような事業でもすべての損益は通算が可能です!従って、株式投資と兼業でアパマン経営をする場合も、それ以外の事業を兼業する場合も、損益通算が出来る点で法人が圧倒的に有利といえます!
法人だと、住宅ローン減税は適用されないのか?確かにそのとおりです。住宅ローン減税は、自分が住むための居住用にしか適用されませんので、法人には適用がありません。
しかし!住宅ローン減税は自己が居住する物件に適用されるため、アパマン経営では賃貸が目的なので、個人でアパマン経営をしていても住宅ローン減税は適用されません。従って、法人化することのデメリットにはなりません!
メリット5
社会保険に加入できる
個人事業主としてアパマン経営を行う場合 「健康保険」や「厚生年金保険」などの社会保険に加入することができません!しかし 果たして損なのかどうか??
被扶養者(子供)が2人いて、個人の年間所得500万円の場合の国民健康保険 vs 年間給与500万円の社会保険 で比べてみましょう。
国民年金は定額のため、 厚生年金と比べると 老後の給付が不十分!健康保険は、多く払った人が病院で良い待遇を受けられる訳でも、薬が安く買える訳でもない。年金保険は、財政問題が言われているが、ねんきん定期便に記載されているとおり、払った金額に比例して将来の年金給付が増える。健康保険のような掛け捨てではない。
ズバリ、掛け捨て部分が減り、給付部分が増えているため将来を含めたトータルでは、厚生年金が有利になっている!さらに、国民健康保険料・国民年金より増加した社会保険料も、 全額法人の損金(経費)に算入されるため、法人税が減る 形で負担が軽減されます。

東証REIT指数 8月1日 取引値 1,756円

法人化のメリット 応用編

メリット1
確定拠出年金を活用して資産を増大
 アパマン経営を法人化すると、節税できた分だけ資金が貯まるようになります。さらに、余剰資金を、節税を効かせながら効果的に活用して利益が出るのを抑えながら長期的に資産を増大させる方法をお勧めします!
メリット2
社宅の導入
法人で賃貸アパートを建築した場合、自己の居住用スペースを役員社宅として利用することができます。また、気に入ったマンション・ルームが見つかった場合、賃貸せずに自分で住む場合も、社宅制度を導入・利用することで、マンションの固定資産税、減価償却費や保険料、利息などを全額会社の経費にすることができます。
自分で住んでも'役員社宅'として扱い、減価償却費や固定資産税、保険、修繕費等を全額経費に計上できる!
メリット3
ご子息が会社の株主になり相続税対策をする
会社が所有する財産は、その会社の株主に帰属します。 会社で賃貸マンションを所有し、その株主を子や孫などにしておけば、会社が所有する賃貸マンションは、相続手続きを経ずに株式の持分に応じてご子息の財産にすることができます。
例えば、賃貸マンションを法人で取得し、全額ローンにした場合
初年度の貸借対照表・ローン完済時の貸借対照表

当事務所にアパマン経営の法人化を 依頼する5つのメリット

  • リーズナブルな料金でサポート
    メリット1
    リーズナブルな料金でサポート

    プライベートカンパニー専用のコースを設定していますので、不動産経営のプライベートカンパニー専用のリーズナブルな料金でサポートを行います!
    →詳細はこちらをご確認ください。

  • 法人で取引する株式投資の会計・税務にも精通
    メリット2
    法人で取引する
    株式投資の会計・税務にも精通

    株式投資を並行する場合、当事務所は法人で取引する株式投資の会計・税務にも非常に精通しています!

  • 司法書士・行政書士との提携
    メリット3
    司法書士・行政書士との提携

    不動産の売買・賃貸を行うお客様のニーズに対してフルに応えるため、関連する業務については、提携する司法書士・行政書士と連携してスピーディーにお手伝い致します。

  • 一貫して当事務所でサポート
    メリット4
    一貫して当事務所でサポート

    プライベートカンパニーの設立から一貫して当事務所でサポートいたします!

  • 全国どこでもサポート可能な電子申告で対応
    メリット5
    全国どこでも
    サポート可能な電子申告で対応

    当事務所へのご来所による相談は、アクセスが便利なJR山手線駅近です。お客様の所在地にかかわらず、全国どこでもサポート可能な電子申告で対応しています!

会社情報

Company Infomation

運営者 新妻公認会計士事務所
代表者 公認会計士 税理士 新妻正幸
所属会 日本公認会計士協会東京会
東京税理士会品川支部
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